CONTRATTO PRELIMINARE STIPULATO DA UN SOLO COMPROPRIETARIO - Cass. civ. Sez. VI - 2 Ord., 10-09-2018, n. 21938
In tema di preliminare di vendita di un bene immobile concluso da uno solo dei comproprietari "pro indiviso", si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare poiché l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ai sensi dell'art. 2932, comma 1, c.c., solo "qualora sia possibile".
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale - Presidente -
Dott. ORILIA Lorenzo - Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere -
Dott. COSENTINO Antonello - Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 14645/2016 proposto da:
B.V., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DEI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato EUGENIO MORGAGNI;
- ricorrente -
contro
Z.G., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORIE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato GIUSEPPE DELLA CASA;
- controricorrente -
contro
M.R.;
- intimato -
avverso la sentenza n. 1681/2015 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 12/10/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio non partecipata del 25/01/2018 dal Consigliere Dott. MILENA FALASCHI.
Svolgimento del processo - Motivi della decisione
Il Tribunale di Ravenna, con sentenza n. 891/2010 del 22 settembre 2010, previa riunione dei giudizi introdotti, rispettivamente, da B.V. nei confronti di Z.G. (nel quale il primo richiedeva la risoluzione del preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente convenuto) e da Z.G. nei confronti dei B.V. e di M.R. (nel quale l'attore richiedeva pronuncia ex art. 2932 c.c., oltre al risarcimento del danno), accoglieva la sola domanda di risarcimento del danno proposta da Z.G..
In virtù di rituale appello interposto dal B. e nella resistenza di entrambi gli appellati, la Corte di appello di Bologna, in accoglimento del gravame e in rifolina della decisione di primo grado, respingeva integralmente la domanda dello Z., confermato il rigetto della domanda formulata dal B..
A sostegno della decisione adottata la Corte territoriale evidenziava la inefficacia del preliminare di vendita sottoscritto il 13.11.1998 da Z.G. e da B.V., in qualità di mandatario di M.R., per non essere quest'ultimo l'unico proprietario del fabbricato, in comproprietà con M.R. e C., che non avevano ratificato il contratto.
Avverso la sentenza della Corte d'appello di Bologna, n. 1681, del 12/10/2015, il B. propone ricorso per cassazione, fondato su tre motivi, cui replica lo Z. con controricorso, mentre l'intimato M. non ha svolto difese.
Ritenuto che il ricorso potesse essere respinto, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, regolaiiiiente comunicata alle parti, il presidente ha fissato l'adunanza della Camera di consiglio.
Atteso che:
preliminarmente va disattesa l'eccezione di "inammissibilità" del ricorso per difetto di procura speciale, questione posta dal controricorrente per essere stata apposta - a suo dire - in data anteriore rispetto a quella di proposizione del ricorso, oltre ad essere omessa nel mandato l'indicazione degli estremi della pronuncia impugnata.
Va, infatti, confermato l'orientamento di questa Corte (v. in tetinini, Cass. n. 18468 del 2014 e Cass. n. 7014 del 2017) che ai fini dell'ammissibilità del ricorso per cassazione, sotto il profilo della sussistenza della procura speciale in capo al difensore iscritto nell'apposito albo, è essenziale che la procura sia conferita in epoca anteriore alla notificazione del ricorso e comunque successiva alla data di pubblicazione della sentenza oggetto dell'impugnazione. Inoltre, il mandato apposto in calce o a margine del ricorso per cassazione, è, per sua natura, speciale e non richiede alcuno specifico riferimento al processo in corso, sicchè è irrilevante la mancanza di un espresso richiamo al giudizio di legittimità.
In altri termini, non è necessario per la sua validità alcuno specifico riferimento al giudizio in corso od alla sentenza contro la quale si rivolge, poichè il carattere di specialità è deducibile dal fatto che la procura al difensore forma materialmente corpo con il ricorso o il controricorso al quale essa si riferisce.
Nella specie, la procura apposta in calce al presente ricorso, è stata correttamente conferita in epoca anteriore (in data 11 aprile 2016) rispetto alla notificazione dello stesso (avvenuta in data 7 giugno 2016), e successiva alla data di pubblicazione della sentenza impugnata (depositata in data 12 ottobre 2015). Per tutte le ragioni sopra illustrate, quanto agli elementi di validità della procura, risulta irrilevante l'omessa indicazione degli estremi della decisione medesima.
con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, deducendo il vizio di ultrapetizione per aver la Corte di appello erroneamente dichiarato l'inefficacia del contratto preliminare di vendita intercorso tra lo Z. ed il B. del 13.11.1998, senza che ciò fosse stato oggetto di specifica domanda o di eccezione sollevata da parte del comproprietario M.R..
Il motivo è inammissibile in quanto il conclusivo responso del giudice d'appello si fonda su una duplicità di constatazione, delle quali solo la prima ha costituito oggetto di contestazione da parte del ricorrente che, nell'impugnare la decisione della Corte bolognese, si è doluto del fatto che vi sarebbe stata pronuncia extra petizione quanto alla inefficacia del preliminare di vendita per non avere il B. fatto procurare allo Z. la proprietà del bene, ratificato dal solo M.R. e non anche dall'altra comproprietaria M.C., ma nulla ha inteso dedurre riguardo all'altro argomento speso in questa direzione dal decidente, nulla invero eccependo circa la statuizione di tardività delle domande di declaratoria di intervenuta ratifica e di "determinazione" degli effetti giuridici obbligatori, proposte dal ricorrente/appellante solo in grado di appello, come rilevato dallo stesso appellato (v. pag. 7 della sentenza impugnata).
Ne discende conclusivamente, in adesione al noto insegnamento di questa Corte (Cass. 18 agosto 2006 n. 20118; più di recente, Cass. 27 luglio 2017 n. 18641), che, felino l'onere per l'impugnante di censurare tutte le ragioni poste dal decidente a fondamento del proprio deliberato, allorchè di esso ne sia impugnata solo una o solo alcune, ma non tutte, l'impugnante viene a trovarsi nella condizione di risultare privo di interesse, poichè, quand'anche la proposta impugnazione dovesse trovare accoglimento in ordine all'unica o alle più rationes contestate, la decisione potrebbe pur sempre basare la propria fondatezza sulla ratio non contestata e come tale rendere inutile le finalità del giudizio impugnatorio.
Non si sottrae perciò a questo principio anche il primo motivo di ricorso;
con il secondo e il terzo motivo il ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1479 e 1480 c.c., anche in relazione alla sentenza della Corte di cassazione n. 11624 del 18.05.2006, oltre ad omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. In particolare, il B. si duole che la Corte di appello avrebbe erroneamente considerato rilevante la comproprietà del bene oggetto di giudizio, senza accertare il grave inadempimento dello Z. per non aver versato il saldo del prezzo, in forza del quale era stata richiesta la risoluzione del contratto.
I due motivi, che per evidenti ragioni di connessione argomentativa, quale la declaratoria di inefficacia e dalle conseguenze da essa scaturite, è opportuno trattare congiuntamente, sono in parte inammissibili e in parte infondati.
In primo luogo va rilevato che la inammissibilità del primo mezzo travolge, assorbendole, anche le censure in esame nella parte in cui continuano a dolersi della ritenuta inefficacia del preliminare scaturita a suo discapito dalla lamentata inosservanza degli obblighi di cui sopra.
E' infondata la doglianza laddove ritiene la erroneità della statuizione per non avere il giudice di appello svolto alcun accertamento sull'inadempimento del promissario acquirente, invocando sul punto una pronuncia a Sezione Unite di questa Corte.
Invero non può essere invocata nella specie la sentenza n. 11624 del 2006 a Sezioni Unite che è così massimata: "in tema di contratto preliminare di vendita "il prominente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela", non ricorrendone i presupposti.
Infatti secondo consolidato orientamento di questa Corte, non smentito dalle Sezioni Unite, allorchè la vendita sia predisposta per la partecipazione di più comproprietari, ma venga stipulata da uno solo di essi, restando incompleta, deve considerarsi inefficace per l'intera "res" (in termini, Cass. n. 6029 del 1988). Del resto non può trovare applicazione la fattispecie invocata come tale, giacchè si tratta della diversa ipotesi in cui il promittente venditore, non proprietario del bene al momento della stipulazione del preliminare, lo sia divenuto prima della conclusione del definitivo.
Da ciò consegue che non avendo il B. acquisito il consenso della comproprietaria M.C., si è verificata una situazione che impedisce non soltanto la prestazione del consenso negoziale della parte complessa alla stipulazione del contratto definitivo, ma anche la possibilità che quella prestazione possa essere sostituita dalla pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., escluso che esista o persista l'efficacia della relativa manifestazione negoziale preliminare (cfr. Cross. n. 21286 del 2014; (Cass. n. 6308 del 2008; Cass. Sez. Un. n. 7481 del 1993), così travolgendo ogni profilo inserito nel contesto contrattuale (comprensivo quello dell'inadempimento dello Z.) che pertanto è privo di effetti.
In conclusione il ricorso deve pertanto essere respinto.
Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza fra il ricorrente e lo Z., mentre non vi è necessità di pronuncia fra le restanti parti per non essere state svolte difese dal M..
Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228,art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto del Testo Unico di cui al D.P.R 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso;
condanna il ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore dello Z. che liquida in complessivi Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre al rimborso forfettario e agli accessori come per legge.
Ai sensi del D.P.R n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Sesta Civile - 2, il 25 gennaio 2018.
Depositato in Cancelleria il 10 settembre 2018
